Как купить квартиру в новостройке с минимальным риском

Купить жилье в новостройке выгодней, чем на вторичном рынке. Однако и рисков отправиться в суд гораздо больше.

Какие основные риски несет дольщик и как их избежать рассмотрим в данной статье.

Ошибки дольщиков при покупки квартиры

Давайте рассмотрим три самые основные ошибки, которые совершают дольщики, заключая договор долевого участия, которые могут привести его в суд.

Первая ошибка — это приобретение квартиры у недобросовестного застройщика, который не имеет права продавать эти квартиры. Т.е. застройщик либо не имеет права строить дом на этом земельном участке, либо строит многоквартирный жилой дом на участке, предназначенном под ИЖС.

Вторая ошибка — наиболее распространенная. Это заключение договора, не предусмотренным действующим законодательством о долевом строительстве. Имеется в виду договор участия в долевом строительстве и договор паевого взноса члена ЖСК. Все остальные договоры недействительны.

Третья ошибка — приобретение квартиры не у застройщика, а у того юридического лица, который не имеет права продавать эти квартиры.

Как узнать назначение земли под строительство

Отношения между участником долевого строительства и застройщиком регламентируются ФЗ 214. В нем четко предусмотрено, какие документы должны быть у застройщика. У застройщика должно быть в обязательном порядке три документа:

  • разрешение на строительство многоквартирного дома именно на этом конкретном земельном участке;
  • застройщик обязан предоставить документы, подтверждающие право на землю. Это может быть договор аренды или субаренды земельного участка или свидетельство о собственности, если участок находится в собственности застройщика;
  • проектная декларация. Она подробно раскрывается информацию о застройщике и проекте строительства.

Если вы, как покупатель, обращаетесь к застройщику и он вам какой-то из этих документов не предоставляет, то заключать с ним никакой договор не нужно. Лучше найдите другого застройщика.

Покупка недвижимости через уступку права требования по договору

Если вы решили купить недвижимость по переуступке, то стоит обратить внимание на несколько важных моментов.

Если вам уступают права требования по договору, то этот договор обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре, потому что в соответствии с ФЗ 214 договор не зарегистрированный в Росреестре считается незаключенным.

Как проверить, зарегистрирован ли договор в Росреестре? Возьмите договор и посмотрите на его обратную сторону. Если он зарегистрирован, то там должна быть печать с номером и датой регистрации.

Также информацию о регистрации можно запросить непосредственно в самом Росреестре, они вам ее предоставят.

Надо понимать, почему продавец уступает квартиру. Это может быть тяжелая жизненная ситуация или финансовое положение. Встречаются товарищи, которые пытаются на этом заработать. Мы советуем всегда уточнять, насколько оплачен договор (не факт, что оплачен полностью), а для этого нужно как минимум посмотреть акт-сверки предыдущего участника долевого строительства и самого застройщика.

Тогда будет понятно сколько вы еще должны будете доплатить. Ведь часть оплаты пойдет застройщику, а часть непосредственно самому участнику долевого строительства. Это если договор не оплачен в полной мере.

Также посмотрите и выясните для себя причины, почему этот договор заключили.

Нарушение сроков сдачи дома: что получит дольщик

Если нарушаются сроки, то застройщик обязан за 2 месяца предупредить об этом и добровольно подписать двустороннее соглашение о переносе сроков строительства и внесении изменений в основной договор участия в долевом строительстве (ДДУ), который тоже должен быть зарегистрирован.

Как это происходит. За два месяца застройщик направляет уведомление заказным письмом всем дольщикам о том, что он предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков строительства. Бывают разные причины, из-за которых сроки сдвигаются. Они могут не зависеть от самого застройщика.

Многие дольщики принципиально не хотят подписывать такое соглашение. У нас на этот счет нет однозначного ответа. Если вы решили не подписывать соглашение, то мы вам советуем дождаться момента, когда дом сдадут в эксплуатацию и потом посчитать разницу между датой сдачи дома по договору и фактической сдачей и передачей квартиры.

После получения квартиры вы можете взыскать с застройщика пени в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день. Это получается достаточно большая сумма.

В договоре долевого участия четко прописаны ваши права и обязанности. Если застройщик уведомляет о том, что объект введен в эксплуатацию и направляет письменное уведомление об этом, то вам нужно подписать акт приема-передачи квартиры или объяснить, почему вы его не подписываете.

Многие дольщики думают, что подписав акт приема-передачи квартиры они не смогут взыскать с застройщика пени за просрочку. Это не так. Самое важное — не подписывать доп.соглашение о переносе сроков. Для начала направьте письменную претензию застройщику о выплате компенсации, в противном случае идите в суд.

Несмотря на то, что 214 ФЗ защищает дольщика жилья, при покупке жилья по переуступке нужно внимательно изучать все документы застройщика и сам договор долевого участия продавца.

Бесплатная юридическая консультация