Покупка квартиры с обременением

В этой статье речь пойдет о покупке квартиры с обременением банка. Такие сделки сейчас довольно часто встречаются на рынке, потому что много ипотечных квартир и люди берут кредиты под залог недвижимости.

Это особенная сделка, потому что вам придется передавать достаточно большие суммы денег до заключения основного договора купли-продажи, поэтому читайте внимательно, для того, чтобы вы понимали, как при такой сделке действовать.

Инструкция пошаговая, поэтому полностью ее соблюдайте для того, чтобы у вас не было осложнений.

Покупка квартиры с обременением: с чего начать?

Квартиры с обременением

Первое, что необходимо выяснить — на основании чего собственно обременение наложено?

Понятное дело, что это был кредит, а какой кредит, выясняете. Первая ситуация — когда кредит взят на покупку этой самой квартиры, которая находится в залоге.

Вторая ситуация — когда кредит взят на покупку другой квартиры. Третья ситуация — когда кредит взят по программе «нецелевой кредит», то есть использовался для каких-то других нужд. Также выясните, кто является кредитором по этому кредиту? Кто выдавал деньги?

Это может быть банк, какая-то не банковская структура, физическое или юридическое лицо. Важный момент, выяснить, была ли закладная подписана, либо закладной нет, потому что в этих двух ситуациях по разному нужно действовать для снятия обременения.

Иногда может оказаться, что продавец не знает подписывал он закладную или нет, поскольку у него на руках этот документ не остается. Поэтому важно получить от продавца расписку о сдаче документов в Росреестр по сделке покупки этой квартиры. Именно в расписке вы увидите передавалась ли закладная в Росреестр или нет.

Если продавец не может предоставить эту расписку, тогда придется выяснить это в банке. Пока вы эти обстоятельства не выясните, дальше не подписывайте никаких документов, не совершайте никаких договоренностей с продавцом до выяснения этого важного обстоятельства.

Обременение может быть наложено на основании кредитного договора и закладной, либо просто на основании кредитного договора, или любого другого договора займа, или договора залога, который является приложением к договору займа.

Если квартира заложена под кредит, который выдавался в банк, это не всегда означает, что была закладная, поэтому вам лучше уточнить этот момент у специалиста банка.

Сроки сделки купли-продажи квартиры

Если закладная все-таки есть, то вам важно выяснить, где хранится эта закладная. Некоторые небольшие банки имеющие филиалы в провинциальных городах, имеют депозитарий для хранения закладных только в Москве или других крупных городах, поэтому возникает осложняющая ситуация сроки доставки этой закладной. Поэтому выясните у специалиста банка, в какие сроки после погашения долга она выдается.

Еще одно важное обстоятельство, на которое вы должны обратить внимание для определения сроков выхода на основную сделку купли-продажи квартиры — выяснить в банке будет ли списан долг в день поступления денег на счет заемщика или списание происходит только в определенные дни.

Например, вы передаете деньги пятого числа месяца, а списание происходит только в первый день месяца, тогда вам придется ждать 25 дней, до момента списания денег, а потом уже пойдет срок выдачи закладной. Таким образом на этот этап вы можете потерять целый месяц. Поэтому этот момент не пропустите.

Выясните все обстоятельно, задайте несколько раз этот вопрос если специалист чего-то не понимает. Если вы разговариваете с неопытным специалистом и чувствуете, что он не понимает ситуацию, обратитесь к начальнику отдела, для того, чтобы получить полную достоверную информацию.

Вторая ситуация — если закладной нет, то вам необходимо согласовать подачу заявления прекращения записи об ипотеке со специалистом банка или взаимодавцем.

Здесь тоже могут быть осложнения, поскольку физическое лицо может отсутствовать в городе, быть в отпуске, на больничном или в каких-либо других обстоятельствах , которые осложнят вашу сделку, поэтому лучше выяснить это заранее.

Передача денег за квартиру

После того, как вы выяснили все обстоятельства, связанные с закладной и залогом, вы можете подписать предварительный договор купли-продажи квартиры и соглашение о задатке, вернее это нужно сделать в обязательном порядке и в этом договоре вы пропишите все обстоятельства сделки.

После того, когда эти важные документы у вас прописаны, все обстоятельства сделки в них прописаны, вы можете передать денежные средства непосредственно в руки кредитора, либо в кассу кредитора, а если это банк — либо переводом в банк, либо непосредственно в кассу банка.

Если у вас сумма достаточно большая, то возможно в качестве задатка вы договоритесь с продавцом оформлять не всю сумму, а только часть этой суммы, но это остается на ваше усмотрение.

После того, когда вы передали денежные средства кредитору, настоятельно рекомендуем вам передавать денежные средства именно кредитору, а не продавцу квартиры, для того, чтобы вы точно понимали, что эти денежные средства не будут направлены на другие цели. Получите от продавца расписку о получении денег.

Закладная и полный расчет

После того, когда продавец вашей будущей квартиры получил закладную, обязательно обратите внимание, чтобы на последней странице закладной была поставлена отметка о полном расчете.

Нужно проконтролировать, чтобы он в кратчайшие сроки сдал эту закладную в Росреестр и написал заявление о прекращении записи об ипотеке. Если закладная не оформлялась, то заявление о прекращении записи об ипотеке будут подавать два участника сделки, собственник или все собственники квартиры и представитель кредитора, а если это физическое лицо, значит само физическое лицо должно присутствовать.

Сроки снятия обременения с квартиры

Обременение снимается 3 рабочих дня, достаточно быстро, поэтому вы должны посчитать те сроки, в какие вы поручите продавцу, либо самостоятельно заказать выписку из реестра об отсутствии обременения.

Помните, что выписка из реестра содержит сведения, актуальные на дату подачи заявления, поэтому не надо торопиться и заказывать эту выписку раньше, потому что вы можете получить выписку, в которой это обременение еще прописано.

Отсчитайте 3 рабочих дня, а на четвертый можно подавать такое заявление о получении выписки.

Далее вы составляете договор купли -продажи квартиры, зная о том, что она уже не состоит в обременении, подписываете договор купли-продажи и подаете заявление о переводе права собственности на покупателя, конечно с полным пакетом документов для Росреестра.

В случае, если у вас есть срочность по сделке, теоретически и практически вы можете подавать договор купли-продажи и заявления о переводе права на вас, в день подачи заявления о снятии обременения.

Перевод права, это процедура, которая по регламенту, происходит в течении минимум пяти рабочих дней, если обременение накладывается в пользу продавца, а в обычном порядке две недели.

Таким образом эти документы доберутся до регистратора, обременение будет уже снято. Тогда вы сэкономите 5 или больше рабочих дней и ваша сделка пройдет быстрее.

Сделка по покупке квартиры с ипотечным обременением более сложная, но важным ключевым моментом здесь является согласование всех сроков и передачи денежных средств непосредственно в руки кредитора. Если вы будете следовать данной пошаговой инструкции — у вас обязательно все получится.

Получите консультацию юриста бесплатно

Бесплатная юридическая консультация