Как продать квартиру с обременением ипотекой

Когда за квартиру кредит не погашен, то на ней лежит юридическое обременение. Если она выставлена на продажу, то это пугает потенциального покупателя. Хотя пугать его это не должно, потому что у квартиры, которая находится под банковским залогом, есть определенные преимущества.

Продажа квартиры с обременением — какие преимущества?

Во-первых эту квартиру проверял банк, прежде чем ее взять в залог. Он обращался к оценщикам, подключалась страховая компания, следовательно несколько лиц проверяли эту квартиру и снижается риск, что сделка будет осмотрена третьими лицами.

Второе преимущество такой квартиры в том, что продаются такие квартиры с дисконтом, потому что людям нужно вытащить какие-то деньги как можно скорее, либо если люди не выдают ее изначально с дисконтом, то можно на таком объекте хорошо поторговаться, потому что у людей достаточно связаны руки и маневры не очень большие.

Купля-продажа квартиры с обременением на живом примере

Давайте теперь рассмотрим пример сделки в которой нам недавно пришлось поучаствовать.

К нам обратился клиент, который хотел улучшить свои жилищные условия. Задача была довольно простая: продать его однокомнатную квартиру и купить двухкомнатную в связи с рождением ребенка.

Большинство агентов в первую очередь начинает продавать однокомнатную квартиру, как это было в нашем случае, хотя мы настоятельно рекомендуем идти от обратного: нужно найти вариант, в котором сделка будет заканчиваться, то есть найти вариант для клиента, где он в конечном счете будет жить.

Именно цена этого объекта приобретаемого взамен и будет определять все условия сделки, на продаваемые нами имущества.

Мы порекомендовали эксперту, который сотрудничает с агентством, начать с просмотра вариантов, доступных клиенту для покупки двухкомнатной квартиры.

Через некоторое время выяснилось, что самый выгодный для них вариант — это двухкомнатная квартира, на которую наложено ипотечное обременение банка, то есть там был непогашенный ипотечный кредит.

Многих агентов это пугает, но не нас. Мы поняли, что это достаточно выгодный вариант, тем более, что квартира продавалась с дисконтом.

Мы решили поговорить с представителем продавца этой квартиры и тут выяснилось, что фактически сам представитель продавца с такими сделками еще не сталкивался, когда нужно одновременно снять обременение с квартиры и продать ее.

Поэтому нашему юридическому центру пришлось оказать им консультацию — построить эту схему самостоятельно. Получалось, что банк требовал погасить остаток средств и это было 1.10 млн рублей.

Процедура продажи квартиры с обременением

Процедура продажи выглядит следующим образом: вы должны прийти в банк и написать заявление о досрочном погашении кредита. Соответственно у вас, как у продавца, должна быть сумма свободных средств на погашение остатка задолженности. Надо согласовать — кто такую сумму гасит? На каких условиях эта сумма гасится?

В нашем случае, так как у нашего продавца не было денег, то мы убедили клиента заплатить своими деньгами, а для этого подписали предварительный договор, где указали, что в порядке расчетов вносится сумма в виде погашения ипотечной задолженности.

Естественно, мы все это в начале прописали, нам еще предстояло продать однокомнатную квартиру, то есть найти покупателя на объект нашего клиента. Через некоторое время, когда этот покупатель нашелся — мы начали собирать окончательный вариант сделки. Как это выглядело в конечном итоге?

В день проведения сделки проводятся две операции. Одна из них связана со снятием обременении квартиры, которая продавалась нам. Что мы сделали?

Как снять обременение с продаваемой квартиры

Наш клиент отправился с продавцом двухкомнатной квартиры, в банк, где еще не была погашена ипотечная задолженность. Написали соответствующее заявление, подписали все необходимые бумаги предварительного договора и договора купли-продажи, внесли полную сумму, которая была необходима для снятия обременения. Банк выдал соответствующие бумаги для снятия обременения в Росреестре.

Здесь стоит отметить, что проведение снятия обременения не требует отдельной операции, то есть вместе с регистрацией перехода права собственности, Росреестр снял бы обременение квартиры, поэтому мы могли подать документы одним комплектом: заявление о снятии обременения со стороны банка и регистрацию договора купли-продажи на нового покупателя.

После этого вся группа товарищей переместилась в другой банк, где уже продавалась однокомнатная квартира нашего клиента. Оставшуюся сумму по определенной схеме, покупатель однокомнатной квартиры заложил на счет продавца двухкомнатной квартиры, подписали все необходимые бумаги и провели регистрационные действия.

В результате, получается, наша сделка усложнялась лишь тем, что нужно было до подписания каких-то договоров и до проведения регистрационных действий снять обременение покупаемой квартиры, которая находится под залогом банка.

Соответственно, когда были произведены регистрационные действия, обременение с квартиры сняли, квартира перешла в руки нового владельца, то есть нашего клиента, а его квартира была продана новому покупателю.

В принципе, важно понимать, что покупка квартиры с ипотечным обременением, также как и продажа такой квартиры, несколько усложняет схему. Грамотного эксперта это не должно пугать.

Продавцу-собственнику такой квартиры следует понимать, что такой объект на рынке придется продавать с некоторым дисконтом, но в принципе такой способ решения своей задачи гораздо лучше, чем сидеть и ждать погашения кредитной задолженности полностью.

Для покупателя, особенно располагающего достаточной суммой наличных сбережений, ипотечная квартира, у которой еще не погашена задолженность — хороший способ приобрести квартиру чуть ниже рынка и за счет своих сбережений погасить и снять обременение, помочь продавцу решить его вопрос и потребовать за это скидку.

Получите консультацию юриста бесплатно

Бесплатная юридическая консультация